재개발, 왜 어렵고 오래 걸릴까? 실전에서 마주한 두 가지 큰 리스크
재개발은 언뜻 보면 “낡은 집이 새 아파트로 바뀌는 좋은 일”처럼 보입니다.
그리고 뉴스나 유튜브에선 “재개발 투자로 몇 억을 벌었다”는 성공 사례도 자주 등장하죠.
하지만 현실은 생각보다 훨씬 복잡하고,
시간과 비용이라는 두 벽을 넘지 못해 중도 포기하거나 손해를 보는 경우도 많습니다.
오늘은 재개발에서 가장 크게 작용하는 두 가지 리스크,
그리고 그 리스크를 어떻게 줄일 수 있을지를 이야기해보려 합니다.
1. 기간에 대한 불확실성 – 10년은 기본, 20년도 드물지 않다
재개발의 가장 큰 난관은 시간입니다.
언제부터 사업이 시작되고, 언제 철거하고, 언제 새 아파트가 지어질지
정확히 알 수 있는 사람이 아무도 없습니다.
그 이유는 다음과 같습니다:
- 조합 설립, 추진위원회 구성, 관리처분인가 등 수많은 행정 절차
- 종교시설, 상가 세입자 등 이해관계자들과의 법적 분쟁
- 시공사 선정 후 건설사와의 갈등
- 지자체 승인 지연 또는 정책 변화
실제로 서울 내 재개발 구역 중 상당수가 조합 설립 후 10년 넘게 정체된 사례도 많고,
일부는 20년 가까이 개발이 미뤄지고 있습니다.
시간이 길어진다는 건 단순히 ‘기다림’의 문제가 아닙니다.
그만큼 자금이 묶이고, 리스크가 커지고, 기회비용이 발생하는 구조입니다.
2. 비용에 대한 불확실성 – 분담금은 예상보다 커질 수 있다
재개발에서는 초기 투자금 외에 ‘분담금’이라는 추가 비용이 발생합니다.
문제는 이 금액이 처음부터 명확하지 않다는 점입니다.
대표적인 변수는 다음과 같습니다:
- 공사비 인상: 자재비, 인건비 상승으로 건설사가 증액을 요구하는 경우
- 금리 상승에 따른 이자비용 증가
- 조합 vs 시공사 간의 소송 → 공사 지연 및 비용 증가
- 사업 지연에 따른 추가 세금, 행정비용 발생
이러한 이유로,
당초 예상보다 수천만 원, 많게는 1억 원 이상 분담금이 늘어나는 경우도 발생합니다.
그리고 이런 상황은 조합원이 아닌 이상, 일반 입주권 매입자에겐 더욱 불리하게 작용할 수 있습니다.
이 두 가지는 ‘가장 큰 리스크’지만, 잘 피하면 ‘기회’가 되기도 한다
그렇다면 재개발은 하지 말아야 할까요?
그렇진 않습니다.
위험이 있는 만큼 수익도 가능한 구조이기 때문에,
이 두 가지 리스크를 어떻게 줄이느냐가 핵심입니다.
제가 추천하는 방법은 다음과 같습니다:
✔️ 이미 이주가 완료된 곳을 공략하자
이주는 관리처분인가 이후의 단계로,
실제 철거 직전 또는 공사 착공에 가까운 단계입니다.
즉, 이미 사업이 되돌릴 수 없을 만큼 진행된 상태라는 뜻이죠.
- 소송 등으로 엎어질 가능성 거의 없음
- 분담금 추정치도 비교적 정확함
- 입주 시점 예측도 가능
물론 이 단계에서는 가격이 많이 반영돼 있긴 하지만,
‘10년 묵힌 리스크’를 줄이는 데는 그만한 비용을 지불할 가치가 있다고 판단합니다.
마무리하며
재개발은 단순히 “낡은 집이 새 집이 되는 과정”이 아닙니다.
10년 넘는 기다림,
예상보다 커질 수 있는 비용,
그리고 그 안에서 벌어지는 수많은 이해관계자 간의 갈등이 얽힌
복잡한 도시 재정비 프로젝트입니다.
하지만 그만큼 좋은 타이밍에, 잘 공부해서, 리스크를 줄인 상태에서 진입하면
실거주든 투자든 충분히 보상받을 수 있는 구조이기도 합니다.
시간과 비용의 불확실성을 인정하는 것에서부터
현명한 재개발 접근은 시작된다고 생각합니다.
