2 주택자가 되려면 첫 번째 집은 조정지역에 사야 하는 이유
나의 꿈은 다주택자였다. (무주택자의 큰 꿈ㅎㅎ) 1주택으로는 부자가 될 수 없다고 책에서 배웠기 때문이다.
무사히 첫 집에 입주 후 대출을 모두 상환 후, 두 번째 집을 살지, 깊은 고민에 빠져 있었는데 너무나 절망적인 사실을 알게되었다.
나의 아름다운 첫 집이 비조정지역이었고, 나는 두 번째 집으로 조정지역의 집을 매수하고 싶었던 것이었다........
세금을 알아보다 보니 1번 주택 비조정지역 + 2번 주택 조정지역. 너무나 세금 전략상 좋지 않은 선택이었다...
– 취득세와 양도세, ‘순서’가 만드는 차이
부동산을 공부하면서 처음으로 알게 된 사실이 있다.
“같은 2주택이라도, 어떤 집을 먼저 사느냐에 따라 세금이 달라진다.”
나는 이 말을 처음 들었을 때, 솔직히 믿기지 않았다.
2주택이면 그냥 2주택 아닌가?
하지만 세금의 세계는 훨씬 더 복잡하고,
특히 취득세와 양도세는
‘어떤 집을 먼저 샀는지’,
그리고 ‘그 집이 조정대상지역이었는지’에 따라
적용 기준이 달라진다.
조정대상지역과 비조정대상지역, 뭐가 다른가요?
정부는 투기 수요 억제를 위해
일정 기준 이상의 가격 상승, 거래량 증가가 있는 지역을
‘조정대상지역’으로 지정한다.
이 조정지역 여부는
대출 규제뿐 아니라, 세금에도 큰 영향을 준다.
① 취득세 – 두 번째 집이 조정지역이면 세금이 확 뛴다
기본적으로 2주택자가 조정대상지역에 주택을 추가로 취득할 경우,
취득세는 8%로 중과된다. (비조정지역은 1~3%)
그런데 첫 번째 주택이 조정지역에 있었던 경우,
두 번째 집을 비조정지역에 매수하면 취득세 중과를 피할 수 있다.
즉, ‘어떤 집을 먼저 사느냐’가 취득세율을 결정짓는 구조다.
구분 첫 주택(조정) + 두 번째 주택(비조정) 첫 주택(비조정) + 두 번째 주택(조정)
| 취득세 | 일반세율(1~3%) | 중과세율(8%) |
→ 같은 2주택이어도, 순서에 따라 수천만 원의 차이가 생길 수 있다.
② 양도세 – 비과세 요건의 핵심은 ‘조정지역 보유 여부’
양도세에서도 조정지역은 핵심 조건이다.
1주택자가 양도세 비과세를 받기 위해선,
해당 주택이 조정대상지역에 있는 경우, 2년 이상 거주 요건을 충족해야 한다.
또한 다주택자 양도 시,
**조정지역 주택을 양도할 경우 중과세율(기본세율 + 20~30%)**이 적용된다.
하지만 첫 주택이 조정지역이었고, 그 집을 먼저 양도한다면 중과를 피할 수 있는 여지가 생긴다.
쉽게 말하면 이렇다
- 첫 번째 집을 조정지역에 사면
→ 두 번째 집 취득세 중과를 피할 수 있고
→ 향후 양도세 비과세 요건 충족도 쉬워진다 - 반대로 첫 집을 비조정지역에 사면
→ 두 번째 조정지역 주택 매수 시 취득세가 8%로 급등하고
→ 양도세 비과세 조건도 까다로워진다
결론 – 2주택을 계획한다면 ‘첫 집의 위치’가 전략이다
부동산 세금은 단순히 “몇 채냐”가 아니라
“언제, 어디에 있는 집을 어떻게 취득했느냐”로 결정된다.
많은 초보자들이 두 번째 집만 고민하지만,
사실 첫 번째 집의 입지와 순서가 향후 전략을 좌우한다.
나는 이제 부동산을 바라볼 때
‘조정지역 여부부터 확인한다.’
그리고 첫 집을 매수하려는 누군가가 내게 조언을 구한다면
주저 없이 이렇게 말할 것이다.
“2주택을 계획한다면, 첫 번째 집은 반드시 조정대상지역이어야 해요.”
“그 순서 하나로 세금 수천만 원이 갈립니다.”
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