재개발 분양권 관련하여 알아두어야 할 용어 몇 가지가 있습니다.
저도 한 번 밖에 거래를 해 보지 않았기에 약간 다를 순 있지만, 전체 맥락을 이해하고 부동산에서 상담을 받으면 좀 더 명확하게 이해가 가능하실 것 이라고 생각합니다.
1. 감정평가액(감평가)
: 기존에 있던 땅 혹은 주택에 대한 감정평가금액입니다. 조합원이나 권리가액 산정에 쓰이는 것으로 기본적으로 기존 주택의 가격이라고 생각하면 됩니다.
2. 프리미엄
: 주택이 아파트로 재개발되며 가격을 아파트 시세에 맞추기위한 프리미엄이 붙습니다. 흔히 P 라고 표현합니다.
3. 취득세
: 취득시 필요한 세금입니다. 여러가지 조건이 복잡하여 해당 지역의 상황과 금액에 따라 %는 다를 수 있습니다.
제가 매수한 지역의 경우, 아직 "주택"이 철거되지 않았을 경우 1.1%였고 철거 후에는 4.4%였습니다. 그러나 저는 상가주택을 구입하여 4.6%의 취득세를 납입하였습니다.
4. 이주비대출 (무주택자, 혹은 1주택 처분예정자만 승계 가능)
: 기존 주민들의 이주를 위하여 이주비 대출을 해줍니다. 제가 구입 시점에는 감정평가액의 50%까지 이주비대출 승계가 가능했었기에 승계를 받아 초기 자금을 줄일 수 있었습니다.
5. 비례율 (중요)
: 다른 분양권과 달리 재개발의 경우 비례율이라는 항목이 있습니다. 자신의 주택에 대하여 얼마나 자산을 인정해 주는가? 라고 쉽게 생각을 하시면 됩니다.
예시로 주택 가격이 100 이었을 때 %로 자산의 가치를 인정해주어 조합원 분양가의 추가분담분 산정에 사용합니다.
비례율 100% 라는 것은 감정평가액 금액 그대로 인정 해 주겠다는 것으로, 비례율이 높아질 수록 자산에 대해 인정가는 금액이 올라가 추후에 추가 분담분이 낮아지게 됩니다.
아래를 예시로 보면, 재개발지역의 사업성이 좋을 수록 비례율이 증가하여 조합원들이 더욱 저렴한 가격에 아파트를 살 수 있게 되는 것입니다.
비례율의 경우에도 대부분 사업 시작 시 예상 비례율이 나와있고 분양시에 확정지어지게 됩니다.
여러가지 요인이 있겠지만 일반 분양가가 높아 수익을 낼 수록 이 비례율은 높아지게 됩니다. 남는 이익에 대해서는 조합원들이 나누어 가지는 구조라고 보시면 될 듯 합니다.
6. 조합원 분양가
: 각 평형별로 일반분양과 다른 조합원에 대한 분양가가 따로 있습니다. 이것 또한 일반분양 전에 미리 확정되어 재개발확정 이후에 대략적으로 정해져 있는 듯 합니다.
7. 최종 매수금
모든 요소들을 다 참작 하였을때, 너 그 아파트 얼마주고 샀니? 에 대답할 수 있는 금액입니다.
여러가지 용어들이 있어 조금 복잡하지만 계산은 어렵지 않습니다.
이제 초기에 구매 시 필요한 금액을 계산 해 보도록 하겠습니다.
예) 감정평가액 3억 / 프리미엄 3억 / 비례율 130% / 조합원 분양가 4억 / 무주택으로 이주비 대출 50%까지 승계 가능 시?
아래와 같이 계산됩니다.
매수시에 필요한 현금은 약 4억 5천 / 입주 시 대출 1억 5천이 존재 / 입주 시 추가로 1천만원 납부를 해야합니다.
이 분양권은 추후에 얼마주고 집 샀니? 라고 했을 때 6억 1천에 샀다고 대답 할 수 있습니다.
같은 금액이라도 비례율이 낮다면 최종 매수금이 높아지는 효과가 있게 됩니다.
같은 수식에서 비례율만 110%로 낮게 조정 했을 때 최종매수금이 약 6천 증가합니다.
사실 비례율이 모든 것을 결정짓는 것은 아니고 개인적으로 생소한 개념이기에 좀 자세히 적어보았습니다.
그러나 아파트 분양권 또한 주변 시세에 맞추어지게 되어있어 결과적으로는 입주가 가까울수록 최종매수금이 주변 아파트 시세에 맞추어지게 되는 것을 보았습니다.
그렇기에 본인이 투자 가능한 범위 안에서 감정평가액 등 금액 요소를 고려하여 자신에게 맞는 분양권을 사는 것이 더 중요해 보입니다.
가장 중요한 것은 현재 투자 가능한 금액이 얼마인지를 파악하는 것 입니다.
현재 현금은 없지만 미래에 현금 조달이 가능 한 경우 최대한 감평가액이 낮은 물건을 구매하여 분양권을 구입하고 추후에 현금을 마련하는 것이 좋은 방법입니다. 최종 매수금은 좀 올라가겠지만 투자되는 현금의 현재가치와 미래가치의 차이라 보면 큰 차이는 아니리라 생각합니다.
제가 구입한 지역의 경우 물건이 별로 없어 선택지가 없었고, 높은 비례율이 나올 것을 어느정도 예상하였기에 (140% 이상) 감정평가액이 비교적 비싼 주택을 구입하였습니다.
그러나 해당 현금을 마련하는데 대출을 받은 것에 대한 이자비용을 감안하면 큰 이익을 본 것도 아니었습니다 ^^;;
재개발 분양권 매수 시 가장 주의할 것은 재개발 시작 후 입주까지 걸리는 시간이 일반 분양보다 매우 길기에 현금 흐름이나 입주 시기에 있어서 추가적인 고려를 해야하는 상황이 발생합니다.
분양권을 매수 후에도 기존의 주민들의 이주 및 철거, 그리고 여러가지 법적 절차 등 일반 분양보다 최소 2~3년은 많은 시간이 소요됩니다.
그 동안의 거주에 대해 개인이 해결해야하고 들어간 현금에 대해 대출 등이 있다면 계속 이자비용 등이 발생을 하기에 많은 주의를 요합니다.
저는 2019년 초에 주민 이주 완료 후 매수 하였음에도 불구하고 입주는 2024년으로 예상되어 약 5년동안 다른곳에 거주해야하며 매수에 투자한 돈이 묶이게 된 것입니다.
이런 단점을 인지하고 계획을 자세히 검토 후 거래를 하시면 좋겠습니다.
